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华夏幸福商业模式史上最全解析!!!

发布日期:2021-03-19  来源:西南财富网

一、华夏幸福目前的商业模式

从图中可以看出,华夏幸福的开发业务范围涉及一级开发、二级开发两个阶段,以上两个阶段做完,还会涉及到园区招商、管理、运营、企业服务等环节的最终阶段,难度依次递增。

二、华夏幸福商业模式中的痛点

1.想要政府钱不容易:

我们仔细看看华夏幸福商业模式中最重要的对象:政府。一级开发需要自己先垫钱做完找政府结账,二级开发需要自己出钱从政府手里拿地、建设也需要自己出钱,园区招商落地返还也要找政府拿钱。

那这个时候就会有一个疑问,政府会及时给钱吗?政府有钱给吗?政府在话语权和地位上都是远高于企业的,所以决定了华夏幸福的相对弱势。看组数据:2011-2017年,应收款账款依次为3亿、14亿、17亿、51亿、71亿、95亿、189亿。

2.巨大的融资需求:

2017年末,短期借款+长期借款+应付债券=828.7亿

3.产业新城想成功,极其复杂,难度极高:

如果综合来看,可以认为华夏幸福是一座城市的设计者、开发者与运营者,想作为一座城市的成功设计者,开发者,运营者,涉及的方面那真的非常复杂、而要把所有元素融合更是难上加难。

如果开发不成功,那么在拿地方面、政府回款方面都会受到很大的影响,而且前期资金全是自己先行垫付的。

4.开发周期长、投资大,收益见效慢。

三、华夏幸福商业模式中的优点

1、由于和政府签订的PPP协议具有排他性,以及一二级开发联动的业务,所以在园区拿地方面会有相比于其他任何房企绝对的优势(虽然名义上都是统一走招拍挂程序,价高者得。但园区是华夏幸福自己规划,哪块地值多少钱没人会比华夏幸福更清楚,价低可以拍下来自己开发销售,如果高溢价完全可以让给其他友商,而友商的拍地款会进入政府财政池,最终又会成为政府的支付款再次回到华夏幸福手里。另外,没有任何一家企业敢于在园区内跟华夏幸福竞争叫板,毕竟从规划到建设都是华夏幸福一手运作,随便控制一下开发节奏,小企业分分钟会被拖垮,大企业也会承担更长的时间成本。),由于华夏幸福模式的特殊性,也并不需要像其他房企一样囤积大量的土地(很多政府的财政收入里土地收入一直维持在50%左右,在一些落后低税收地区土地收入占比更大,政府是否有钱给华夏幸福结算费用很大程度上取决于卖出了多少地。华夏幸福作为政府的大债主,政府结算时候也更倾向于用土地去顶账,所以对政府的应收款项也可以理解为华夏幸福另类的土地储备),在面对变化莫测的房地产政策上,这点优势显得尤为重要,地产牛市可以快速换成地去开发享受高额利润,地产熊市可以继续等待着应收款慢慢结算成现金。华夏幸福目前销售额排在第九,却是TOP20里房企中土地储备最少的,在今年也被评为最稳健的房地产开发商。

2、华夏幸福和地方政府签订的PPP协议中,开发面积少则几平方公里,多则上百平方公里,时间少则十几年,多则半个世纪。如果一个区域开发成功,那么后期能在很少投入的情况下源源不断的产生持续收入。可以这么理解,类似于种树,前期土地整理、施肥、浇水、打药等精心照顾,全是投入项,后期果树长大了,只需要简单照顾,每年就能源源不断地带来非常可观的收入。

3、华夏幸福拥有强大的招商平台,企业来园区投资,那么政府会按照45%比例的落地投资额给华夏幸福支付产业发展服务费用,如果华夏幸福入股了某家自己非常看好的落地企业30%股权,那么在落地后除了能拿到一笔政府支付的产业发展服务费外,后期还能享受到该企业发展的红利。这个模式赚起钱来爽极了,利润率极高,甚至有点空手套白狼的意思。而且也是轻资产业务,后期各个园区成熟了,华夏幸福必然会转型成一家轻资产企业。

四、华夏幸福能干成这么复杂的事情吗

那我们就来细数下华夏幸福的各路武功吧

第一招:选址

选址是重中之重,选址对了,事半功倍,选址错了,寸步难行。

未来城市的发展,一定是以城市群的方式推动,华夏幸福在拓展布局方面,紧跟国家京津冀一体化协同发展、长江经济带发展、一带一路建设的三大战略,国内重点布局环渤海、长三角以及珠三角三大地区,同时关注人口持续流入的、产业发展良好的重点省会城市、机会型城市,锁定国家九大中心城市,布局全国15个城市群。对于海外业务,集团子公司华夏幸福国际控股有限公司将积极拓展,以东南亚现有业务为核心,围绕大型核心城市快速布局,以产业新城模式推动当地的经济发展与城市建设。优质土地是稀缺而唯一的资源,谁先占领,谁就具有天然的优势。

第二招:规划

规划是顶层设计,是发展的方向,指引:像固安的规划,当年在手里现金匮乏的阶段依然花3000万请罗兰贝格做产业发展规划,如今十几年过去了,一张蓝图干到底,越干越有潜力。

第三招:开发策略

华夏幸福三年百城的卡位策略基本完成,如果全部启动,没有科学的开发策略,那资金压力可想而知。所以每个产业新城都是滚动开发,对于开发节奏也有红线要求。一个园区上百亿的投入不是一次性投入,通过滚动开发模式,以旧带新,能缓解资金压力。

第四招:招商

招商能力是核心中的核心,没有产业,城市如何健康的持续发展?潜力又何在?没有产业,华夏幸福在政府那里就拿不到钱,所以华夏幸福在这块非常重视,费尽心思打造了一个产业发展人数全球最多,人员结构最为丰富,招商能力极强的4600人顶级团队。

重点围绕川普对我们打贸易战的行业进行招商。

全球招商,储备庞大的资源

为拥有庞大的商业资源,积极对接行业圈层,不放过任何好机会。

据说华夏幸福的招商情报系统中,拥有比国家工信部还全面的企业数据,而且这些数据每天不断更新,甚至精确到办公室秘书的个人联系方式。企业的需求华夏幸福很懂,所以对接的效率也非常高。

第五招:加速企业落地入园

不同的企业,有不同的需求,企业考虑在某地方落地,会有对交通成本、原料供应、产业聚集、劳工成本、建筑成本、土地成本、生活设施、政府扶持政策、银行贷款利率优惠等多方面考虑,华夏幸福在这方面有一套自己的打法。

(一)拥有核心县域的核心地段,而且全国各地拥有百城,企业可选择性大幅提高。

(二)针对不同区域,打造不同的产业集群,吸引相关的企业加入进来。

(三)为企业提供一揽子政策设计与政策落实等综合解决方案。

(四)为客户提供全程持续的服务。

(五)为各个发展阶段的企业提供资本帮助。

(六)打造宜居的新城。

五、华夏幸福目前做的怎么样

1.招商数据

从招商数据来看,招商增长迅猛,而且依然在继续狂奔

2.园区结算数据

累计的收入池同样增长迅猛。

3.现金流重要来源的房产销售数据

2017年由于环京调控政策,销售冰冻,销售增长放缓,但从2018年前两月来看,非环京区域的嘉善等地销售数据火爆,销售额大幅增加,很有希望完成公司今年提出的2100亿目标。

从上面三个核心数据来看,华夏幸福总体上干的非常不错。

六、华夏幸福的核心竞争优势

1、战略选址能力优势明显 卓越的选址能力成为华夏幸福运营产业新城的护城河,核心的城市和地段是一种稀缺而唯一的资源,目前华夏幸福百城卡位基本完成,未来只需要精耕细作。

2、产业发展能力国内领先 产业是经济增长的动力之源,更是产业新城的立根之本。坚持以“产业优先”作为核心策略,通过龙头引领产业聚集、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式,凭借全球最大的4600人招商团队,从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营,为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案。

3、融资渠道多元化 由于华夏幸福对资金的需求非常庞大,所以在融资渠道方面进行的重点建设非常关键,目前与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定的战略合作伙伴关系,授信额度充足、贷款利率稳定。同时积极开拓利用公司AAA级信用评级发行公司债券、中期票据、超短期融资券、PPP资产证券化等多渠道、多种类融资工具。2017年华夏幸福一共使用了21种融资方式,成为了A股上市公司的融资教科书,并成功把公司总体负债利率下降了一个百分点到6%,这在房地产行业里,是极低的融资利率。

4、PPP模式遥遥领先

5、建设宜居城市能力突出

七、华夏幸福的未来

目前华夏幸福处于初级阶段:产业新城还在陆续开发中,产业新城还在全国乃至全球复制中,百城里达到后期运营管理的还只有固安一家,华夏幸福未来的路还很长,应收账款依然会继续猛增,近几年还会保持着重资产,高负债,依然离不开房地产的现金流支撑,依然需要庞大的资金等等,面对的风险无处不在,业务太过于复杂,风险极难掌控。

2018年初,华夏幸福邀请十余个国家的200家优质企业,召开首届华夏幸福合作大会,全面开放合作,邀请更多的合作伙伴加入到产业新城的建设中来,相信这一举措会加速华夏幸福的产业开发,城市建设,缩短园区成熟的时间节点,并能有效的降低自身风险,提早进入轻资产运营的时代!

房地产政策研究室 由中国投行俱乐部综合整理,转载请注明来源

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